Trois constats, trois régimes. À l’état des lieux de sortie, Isabelle, propriétaire d’un deux-pièces à Clermont-Ferrand, relève un parquet rayé devant la fenêtre, une tache d’humidité sur un mur de la chambre et un joint de salle de bains noirci. Le locataire part après quatre ans de location. Elle demande des devis à trois artisans, retient le plus raisonnable et déduit son montant du dépôt de garantie de 520 euros. Quelques semaines plus tard, l’ancien locataire conteste la retenue. Ce qu’elle a fait avant d’appeler les artisans décide de l’issue.
D’abord le constat, ensuite les devis
L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 impose d’établir un état des lieux à la remise et à la restitution des clés, contradictoirement, par les deux parties ou par un tiers qu’elles mandatent. C’est la comparaison entre l’état d’entrée et l’état de sortie qui permet de dire ce qui relève d’une dégradation. Pour choisir les artisans, le bon moment est donc après ce constat, jamais avant : un devis établi sur un logement qu’on n’a pas encore décrit contradictoirement est difficile à défendre. Le rôle de ce document et ses points de vigilance sont présentés dans la fiche de Mon Avocat Bailleur sur l’état des lieux de sortie.
Dégradation, usure, défaut de l’immeuble
Le locataire répond des dégradations survenues pendant le bail dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, et il prend en charge l’entretien courant et les réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Pour Isabelle, un parquet rayé après quatre ans de vie courante pose la question de la vétusté, et un joint noirci relève plutôt de l’entretien. Une tache d’humidité venue d’un défaut de l’immeuble ne se facture pas au locataire. Le propriétaire a donc intérêt à demander à l’artisan de chiffrer séparément ce qui relève de la remise en état et ce qui relève de l’entretien, pour que chaque ligne du décompte soit rattachée à l’un des trois cas.
Justifier la retenue sur le dépôt de garantie
Le dépôt doit être restitué dans un délai d’un mois à compter de la remise des clés lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, et de deux mois dans le cas contraire. Le propriétaire peut en déduire les sommes restant dues et celles dont il pourrait être tenu en lieu et place du locataire, à condition qu’elles soient dûment justifiées : un devis ou une facture précis, joints au décompte, constituent cette justification. En cas de retard de restitution, la loi prévoit une majoration, calculée sur le loyer mensuel, pour chaque mois de retard commencé.
La retenue peut aussi couvrir des loyers impayés, avec d’autres règles que pour les dégradations : le propriétaire peut la retenir sur justificatifs à la restitution, mais pas laisser le dépôt remplacer les derniers loyers pendant le bail. Ce point est détaillé dans la réponse sur la retenue du dépôt de garantie en cas de loyer impayé.
Pour refaire son dossier, Isabelle a rassemblé des photos datées de chaque désordre, trois devis comparés et un décompte détaillé, joint au solde de 260 euros. Chaque ligne indiquait la cause du désordre, le montant et la pièce justificative correspondante : c’est ce rattachement ligne par ligne qui retire à un locataire de bonne foi l’envie de contester, et qui donne au juge, s’il est saisi, de quoi trancher sans deviner.